С ростом популярности индивидуального жилищного строительства увеличивается и количество собственников, безалаберно относящихся к оформлению разрешительных документов. Кто-то не знал, кто-то знал, но не то, кто-то считает, что «моя земля – делаю, что хочу». А потом – штрафы, проблемы с оформлением собственности, наследованием, вплоть до принудительного сноса незаконной постройки.
Как правильно оформить строительство, чтобы ваша собственность потом не попала под бульдозер? Не так и сложно, просто нужно действовать по закону. С 4 августа 2018 года введён единый – уведомительный – порядок строительства, реконструкции и оформления права собственности. Теперь для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Ура? Ничего подобного. Взамен для правообладателей земельных участков «установлена обязанность уведомить о планируемом ...строительстве/реконструкции жилого или садового дома, а также об окончании строительства/реконструкции жилого или садового дома». Ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов также больше не потребуется.
Казалось бы, строй – не хочу, только уведоми муниципалов по-пушкински: «назло надменному соседу здесь будет город заложён». И начинай рыть фундамент. Рано радуетесь. После подачи этого уведомления нужно дождаться ответного «уведомления» от местной администрации о соответствии либо несоответствии объекта ИЖС, садового дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке, виду разрешённого использования земельного участка.
Уполномоченный орган проводит проверку на соответствие будущей постройки всем нормам законодательства и направляет застройщику уведомление о соответствии или о несоответствии планируемого строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. Только после этого у застройщика появляется законное право приступать к строительству. Раньше это называлось «разрешение на строительство», а теперь «уведомление о соответствии».
Что именно проверяется на данном этапе? Всевозможные «специальные зоны», вблизи которых строить нельзя: это зоны расширения автомобильных дорог, охранные зоны объектов культурного и религиозного значения, памятников, заповедников, охранные зоны источников водоснабжения, охранные зоны ЛЭП и газопроводов, зоны ответственности аэропортов и многое другое. Покупая участок, вы можете даже не знать, что под землёй проходит какая-то труба или кабель. А этот факт может поставить жирный крест на любой постройке.
После окончания строительства (в срок не позднее 1 месяца) застройщик должен снова подать в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства. И приложить к нему технический план, подготовленный кадастровым инженером. Уполномоченный орган по результатам проведённых проверок, в том числе путем осмотра созданного объекта ИЖС, садового дома, в течение 7 рабочих дней направляет застройщику уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии таким требованиям.
Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки некоторых муниципалитетов, например, Рузского района Подмосковья, объект ИЖС должен отстоять от кадастровой границы участка (именно кадастровой границы, а не забора) вглубь не менее 3 метров, этот момент многими также игнорируется.
Повторю ещё раз: не получив ответ на своё уведомление о начале строительства – не начинайте стройку, дождитесь ответного уведомления. Сэкономите деньги и нервы.
Примеры:
1. Гражданка Н. построила жилой дом, затем обратилась за получением уведомления о начале строительства, ей было отказано из-за нахождения земельного участка в охранной зоне газопровода, газовики согласования не дали, дом не оформлен, решение вопроса зависло. По закону здесь либо снос, либо перекладка газопровода за счёт Н. И неизвестно, что дешевле.
2. Гражданин Е. построил жилой дом взамен старого, однако в населенном пункте находится церковь с обширной охранной зоной, Е. пришлось финансировать изготовление проекта установления охранной зоны церкви, для возможности регистрации дома.
3. Гражданин А. перед строительством получил все документы: градостроительный план земельного участка, схему организации земельного участка, разрешение на строительство, причём ему было согласовано уменьшение отступов до 1 метра. Построил дом, пошёл за уведомлением об окончании, получил отказ из-за нарушения отступов, пришлось доказывать свою правоту в суде. Доказал, но доказывал больше года.
Подобных примеров множество, причём их количество неуклонно растёт.
Если вы не уведомите об окончании строительства, это будет иметь свои последствия. Налоговые органы и местные органы власти с помощью дронов перманентно выявляют неузаконенные постройки. Это грубейшее нарушение закона, за это положен штраф, который накладывается периодически, до момента оформления постройки.
Что делать, если дом построен, но не получается его оформить либо из-за наличия охранной зоны, либо из-за нарушения расстояний от границы участка? Здесь всё индивидуально: необходима тщательная проработка документов и градостроительной документации. В случае, если построенный дом отвечает строительным нормам и правилам, градостроительным регламентам, не нарушает прав окружающих, а его эксплуатация возможна без негативных последствий для третьих лиц (всё это подтверждается экспертизой), то в судебном порядке возможно признать право собственности на спорный дом, в противном случае, дом не будет зарегистрирован со всевозможными негативными последствиями. Государственные органы не стоят на месте, и схема «авось не заметят» - долго работать не может, рано или поздно всё равно доберутся. Поэтому лучше всё сразу делать по закону.
Наталья Тарасова, адвокат.
