Пунктом 2 статьи 1 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 214) закреплен перечень оснований привлечения денежных средств граждан, которое допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности.
Застройщиками привлекаются денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными вышеуказанным требованиями, например заключаются предварительные договора купли-продажи жилых помещений, договора инвестирования строительства и т.п.
Застройщиками не исполняются обязанности, установленные Федеральным законом № 214-ФЗ, а именно, привлекаются денежные средства граждан в отсутствие разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок; не исполняются обязанности по государственной регистрации договора долевого участия; неисполнение условий договора по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, отсюда вытекающие последствия по неуведомлению участников долевого строительства об изменении срока ввода жилого дома в эксплуатацию, несвоевременное направление дольщику предложения об изменении условий договора долевого строительства; внесении изменений в проектную декларацию объекта; нарушаются графики строительства; допускается нецелевое использование привлеченных денежных средств.
При передаче объекта долевого строительства застройщиками не передаются участникам долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащие необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.
Размещаются в сети интернет проектные декларации, содержащие неполные и недостоверные сведения; несвоевременно направляются отчеты в контролирующие органы; не обеспечивают свободного доступа к информации по объектам строительства, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства.
Заключаются с гражданами договора долевого участия в строительстве в отсутствие намерения или реальной возможности возвести и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.
Застройщиками при заключении договоров включаются условия, ущемляющие права граждан – участников долевого строительства.
В нарушение требований ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающий свободу договора, в договор включаются условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 5 (10) дней после передачи ему квартиры. В данном случае, предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договора, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношении третьих лиц.
Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором срока. При этом, в Законе № 214 установлено, что застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.
С нарушением заключаются те договора, в которых застройщик разрешает уступку прав требования только в том случае, если такой договор уступки письменно согласован с застройщиком, Закон № 214 не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.
В некоторых договорах участия в долевом строительстве выявлены условия, согласно которым споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Действующее законодательство позволяет дольщику самому определять в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.
Условием, ущемляющим права граждан, считается включение оплаты цены договора только в безналичном порядке или только в наличном порядке. В законодательстве установлено право для покупателя рассчитаться по договору удобным для него способом.
В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
